玉林市人民政府办公室关于印发玉林市国有投资公司监督管理暂行办法的通知
作者:法律资料网 时间:2024-07-09 12:40:44 浏览:8234
来源:法律资料网
玉林市人民政府办公室关于印发玉林市国有投资公司监督管理暂行办法的通知
广西壮族自治区玉林市人民政府办公室
玉林市人民政府办公室关于印发玉林市国有投资公司监督管理暂行办法的通知
各县（市、区）人民政府，各开发园区管委，市政府各委办局：
《玉林市国有投资公司监督管理暂行办法》已经市三届人民政府第27次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
玉林市人民政府办公室
二○○八年五月二十六日
玉林市国有投资公司监督管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为建立和完善国有投资公司监督、管理和营运体系，明确权利与职责，规范公司行为，提高国有资产经营效益，实现国有资产保值增值，根据《中华人民共和国公司法》和《企业国有资产监督管理暂行条例》等国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 国有投资公司是指经市政府批准，从事国有资产投资经营活动，承担国有资产保值增值责任并依法登记注册、独立承担民事责任的国有独资公司。
第三条 市政府直接或授权相关职能机构对国有投资公司履行出资人职责，对国有投资公司的国有资产进行监督管理。
第四条 市政府对批准设立的国有投资公司享有重大投资决策权、资产收益权和依法委派产权代表等所有者权利。
第二章 国有投资公司的设立
第五条 国有投资公司的设立应当符合社会主义市场经济发展的要求，适应国家、自治区和本市产业发展政策及宏观调控的需要，有利于国有资产保值增值、有利于提高资产整体营运效益、有利于提高国有经济的控制力和竞争力。
第六条 国有投资公司的设立应符合下列条件：
（一）市政府批准同意设立；
（二）按照《中华人民共和国公司法》规定设立国有独资有限责任公司，建立规范的法人治理结构；
（三）注册资本可由市政府根据经济发展情况决定，但须符合《中华人民共和国公司法》的规定；
（四）市政府或授权相关职能部门批准其章程。
第七条 国有投资公司的设立，可通过产业相关的国有企业归并、国有股权划拨、国有资产重组等途径组建；也可根据实际情况由市政府直接投资设立。
第八条 国有投资公司的设立、合并、分立等，由市国资委会同有关部门提出方案，报市政府批准，并按国家规定办理有关登记手续。
第九条 国有投资公司在持续经营期间，出资者对投入的国有资本，不得抽回。
第十条 设立国有投资公司应遵循政企分开的原则，政府行政主管部门不再代行出资者职能。
第三章 国有投资公司的组织机构
第十一条 国有投资公司应按照《中华人民共和国公司法》的规定和现代企业制度的要求，建立健全公司的法人治理结构。
第十二条 国有投资公司依法设立董事会。董事会对出资者负责，行使《中华人民共和国公司法》规定的各项职权，执行出资者的决议，承担国有资产保值增值责任。董事会应制定规范的工作程序，建立符合现代企业制度要求的董事会制度。
第十三条 国有投资公司依法设置经理。经理对董事会负责，行使《中华人民共和国公司法》规定的职权及公司章程和董事会授予的其他职权。
第十四条 国有投资公司依法设立监事会，履行监事会职责。监事会行使《中华人民共和国公司法》规定的职权和公司章程规定的其他职权。
第十五条 市政府对国有投资公司委派财务总监，对其资产营运、财务状况进行监督，切实维护所有者权益。财务总监的管理办法按照中央、自治区的规定执行或另行制定。
第四章 国有投资公司的权利和职责
第十六条 国有投资公司具有独立的法人地位，享有以下权利：
（一）享有《中华人民共和国公司法》规定的公司权利；
（二）依据产权关系向全资子企业、控股子公司和参股公司委派董事、监事（财务总监）及选派或推荐高级管理人员；
（三）制订公司发行债券方案。
（四）市政府规定并授予的其他权利。
第十七条 国有投资公司应履行以下职责：
（一）负责对授权范围内的国有资产进行经营与管理，优化资本结构，提高资产营运效益，承担国有资产保值增值的责任；
（二）接受出资者的监督与管理，定期向出资者报告资产营运情况；
（三）承担法律、法规及市政府规定的其他职责。
第五章 国有投资公司的管理
第十八条 国有投资公司应根据国家法律法规和资产与财务管理的有关规定，结合公司实际情况和业务特点，制定具体的管理规章制度。
第十九条 建立国有投资公司的重大事项报告制度。国有投资公司的下列事项应向出资者报告：
（一）公司发展规划、年度工作计划和总结；
（二）董事会工作报告；
（三）公司季度、年度财务报告；
（四）市政府认为需要报告的其他事项。
第二十条 国有投资公司的下列事项，必须报市政府审批：
（一）变更公司名称；
（二）增加或者减少注册资本；
（三）修改公司章程；
（四）从事授权经营范围以外的经济活动；
（五）为无产权关系的单位或者个人提供担保行为；
（六）国有投资公司其他内容的变更登记。
第二十一条 国有投资公司应对纳入授权经营范围的企业及时按规定办理国有资产产权登记。
第二十二条 国有投资公司及其所投资的企业应建立正常的不良资产自我消化机制。对发生的资产损失，包括坏账损失、存货损失、股权投资损失、固定资产及在建工程损失、担保（抵押）损失以及经营证券、期货、外汇交易损失等，应在核实和追究责任的基础上及时按有关规定进行处理。
第二十三条 国有投资公司执行企业劳动工资制度。
公司应依法与企业职工建立劳动关系，订立劳动合同，并按照国家和自治区的有关规定参加各项社会保险。在工资总额增长幅度不超过公司经济效益增长幅度、职工实际平均工资增长幅度不超过本公司劳动生产率增长幅度的前提下，公司可自主确定职工工资分配办法。
第六章 国有投资公司的产权代表管理
第二十四条 本办法所称产权代表，是指市政府按照一定程序向国有投资公司委派的董事长、副董事长及其他董事会成员。
第二十五条 国有投资公司产权代表按照现行干部管理权限管理，坚持党管干部和市场配置相结合的原则。
第二十六条 国有投资公司产权代表考核实行年度考核和任期考核相结合，由市政府组织有关部门组织实施。考核的内容主要有国有资产保值增值情况和经营业绩等。
第二十七条 国有投资公司产权代表收入管理实行业绩考核与薪酬管理相结合，具体办法按中央、自治区的规定执行或另行制定。
第二十八条 国有投资公司的财务收支、资产、负债、权益接受审计监督，对国有投资公司董事长实行经济责任审计制度，由市审计部门会同有关部门组织实施。
第二十九条 国有资产保值增值及其他考核指标由市政府组织有关部门研究提出，经市政府批准后，由市政府与国有投资公司董事长签订责任书。
第三十条 国有投资公司产权代表原则上不得兼任与其任职的国有投资公司无产权关系的其他企业的负责人。如确需兼任的，应经市政府批准。
第七章 国有投资公司的投资决策和产权转让
第三十一条 国有投资公司的投资是指用现金、实物、有价证券或无形资产等实施投资的行为，包括设立全资子企业、收购兼并、合资合作、对出资企业追加投入等对外投资；基本建设和技术改造等固定资产投资；证券投资、期货投资、委托理财等金融投资。国有投资公司的投资关系到公司发展和出资人利益，公司必须建立投资管理制度，健全投资内控机制。
第三十二条 国有投资公司的投资项目必须符合国家产业政策、企业发展规划和业务经营范围，并明确投资项目决策者和实施者应承担的责任。公司董事会作为投资的决策主体，要规范履行决策程序。所有投资项目都要由董事会作出决议，防止盲目决策和个人专断。投资项目必须经过可行性研究，重大项目要组织专家论证。董事会会议应形成规范的会议记录。具体的投资管理办法另行制定。
第三十三条 产权转让是指国有投资公司出让授权范围内的国有产权（包括股权）的行为。国有投资公司在转让授权范围内的国有产权时，必须依法履行审批手续。具体的国有产权转让管理按中央、自治区的有关规定进行。
第三十四条 国有投资公司接受中央、自治区及本市辖区外企事业单位划转的资产，应报市政府批准后依法办理有关手续。
第八章 国有投资公司的资产收益管理
第三十五条 国有投资公司的资产收益属市政府所有。
第三十六条 市政府有关部门按照国家规定，编制国有资本经营预算，国有投资公司的国有资产收益收缴管理办法按中央、自治区的规定执行。
第三十七条 国有投资公司应执行收益收缴管理办法的规定，其执行情况纳入对国有投资公司产权代表的考核范围。
第九章 国有投资公司的违规责任
第三十八条 国有投资公司违反有关规定，发生下列行为之一的，由市政府责令限期纠正、追回损失、或依法追究责任：
（一）不按国家有关企业国有产权转让规定转让产权，或者在评估中使用不正当手段压低资产评估价值，导致产权转让中国有资产流失的。
（二）违反规定将国有资产低价出售、折价或者无偿处置、量化给其他单位或个人；
（三）违反规定对外提供担保、对外投资、赊账经营等给企业造成重大经济损失；
（四）未经批准擅自实行产权激励制度，或者违反规定发放薪酬，侵蚀国有资产出资者权益；
（五）违反规定隐瞒、截留、转移国有资产收益，或者违反规定不按期足额上缴国有资产收益。
第三十九条 国有投资公司不按规定办理产权登记的，按《企业国有资产产权登记管理办法》（国务院第192号令）的规定予以处罚。
第四十条 因渎职或失职造成国有投资公司发生重大经济损失的，依法依规追究公司有关人员的责任。
第十章 附则
第四十一条 本办法各县（市、区）可参照执行。
第四十二条 本办法由玉林市人民政府解释。
第四十三条 本办法自发布之日起施行。
关于认真学习宣传贯彻党的十六大精神的通知
国家中医药管理局
关于认真学习宣传贯彻党的十六大精神的通知
各直属单位党委（总支、支部），局机关各支部：
党的十六大是我们党在新世纪召开的第一次全国代表大会，是我们党在开始实施社会主义现代化建设第三步战略部署的新形势下召开的一次十分重要的代表大会。日前，中央和中央国家机关党工委分别印发了《中共中央关于认真学习贯彻党的十六大精神的通知》（中发〔2002〕14号）和《中央国家机关工委关于学习、宣传、贯彻党的十六大精神的通知》（国工发〔2002〕22号），局机关和直属单位各级党组织要认真贯彻落实。为深入学习贯彻党的十六大精神，把局机关和直属单位党员、干部、职工的思想切实统一到十六大精神上来，同心同德地完成十六大提出的各项工作任务，确保党和国家在新世纪新阶段奋斗目标的胜利实现，推动中医药事业开创新局面，现结合两个通知要求，就局机关和直属单位学习、宣传、贯彻十六大精神的有关工作通知如下：
一、加强领导，狠抓落实，迅速兴起学习宣传贯彻十六大精神的热潮
局机关和直属单位各级党组织都要把学习、宣传、贯彻十六大精神，作为当前和今后一个时期的首要任务和重点工作认真抓紧抓好。各级领导干部要增强政治意识、大局意识、责任意识，围绕主题，把握灵魂，精心组织，狠抓落实，做学习、宣传、贯彻十六大精神的表率和模范。要坚持以处级以上领导干部为重点，推动全体党员、干部、职工学习的深入开展，在局机关和直属单位迅速兴起一个学习、宣传、贯彻十六大精神的热潮。
二、突出重点，深入领会，全面准确地把握十六大精神
局机关和直属单位各级党组织要组织党员、干部、职工认真学习江泽民同志的报告，学习党章，在掌握基本观点和领会精神实质上下功夫，做到全面准确地把握十六大精神。
学习中要注意深入领会和正确把握党的十六大的主题；把握“三个代表”重要思想是十六大的灵魂，是十六大报告的核心和主线；把握党领导人民建设中国特色社会主义的基本经验；把握“三个代表”重要思想是对马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论的继承和发展，是党的立党之本、执政之基、力量之源，反映了当代世界和中国的发展变化对党和国家工作的新要求，是加强和改进党的建设、推进我国社会主义自我完善和发展的强大理论武器，是党必须长期坚持的指导思想；把握贯彻“三个代表”重要思想的根本要求是“三个坚持”，并做到“四个必须”；把握党在新世纪新阶段的奋斗目标；把握经济、政治、文化、外交等方面建设与改革的任务和要求；把握加强和改进党的建设的主要任务和修改后的党章。
三、结合实际，开拓创新，努力开创中医药事业的新局面
局机关和直属单位各级党组织要发扬理论联系实际的学风，坚持围绕中心、服务大局，紧密结合中央国家机关部门的工作实际、结合中医药改革与发展的工作实际、结合本部门本单位的工作实际、结合基层党的建设的工作实际，认真组织好学习研讨。
各部门各单位要根据十六大的战略部署和奋斗目标，认清形势，立足发展，开拓创新，进一步深入研究中医药改革与发展的重大战略问题，研究本部门本单位的发展思路和目标任务。要把学习贯彻工作的实效落在本部门本单位工作再登新台阶上，落在推进中医药改革与发展上，用本部门本单位的工作业绩和中医药事业的发展实绩，检验学习贯彻工作的成效。
四、精心组织，注重实效，把学习宣传贯彻十六大精神的工作扎扎实实地引向深入
1、局机关和直属单位各级党组织要根据工作实际，兼顾工学，统筹安排，制定好十六大精神的学习规划和近期学习研讨计划，使十六大精神的学习做到有计划、有落实、有督促、有检查。各部门各单位的学习计划，请于2002年11月27日前报局直属机关党委。
2、各部门各单位近期要集中一段时间组织认认真真、原原本本学习会议文件。要适当组织集体学习研讨，把集中学习与个人自学、通读文件与专题研讨结合起来，力求多学一点、学深一点。局直属机关党委将从12月初开始，分期分批组织局机关和直属单位处级以上领导干部集中学习研讨，请各部门各单位注意安排好有关同志的工作，保证他们届时能安心参加学习。直属单位自己组织集中学习研讨的，要将计划报送局直属机关党委。
3、各级党组织可采取召开集中研讨会、学习交流会或举办专题培训班，请宣讲团、辅导讲座或播放辅导报告录音录像等多种形式，生动活泼地组织好学习。有条件的单位，还要充分运用局域网、报刊、板报等舆论工具，加强对十六大精神和学习情况、学习收获的宣传。
4、召开研讨会前，要针对大家关心的问题，有重点地准备好研讨题。研讨过程中，要使大家畅所欲言，相互启发，通过研讨会真正弄懂要牢牢把握的基本观点和基本精神。
5、局机关和直属单位各级工青妇组织也要结合自身工作特点，发挥各自优势，把十六大精神的学习、宣传、贯彻工作，作为当前和今后一个时期的首要任务和工作重点，切实抓紧抓好。
各部门各单位学习、宣传、贯彻十六大精神的情况，请及时报送局直属机关党委。
国家中医药管理局直属机关党委
二○○二年十一月二十二日
论房地产楼花按揭
王璐
内容提要：90年代初以来，我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法，在房屋分期付款买卖中采用按揭担保，也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今，以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径，这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物，可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权，可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破，各国立法普遍承认“不动产抵押，可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定，相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象，对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究，并在此基础上，借鉴发达国家和地区的先进经验，结合中国的具体实践，对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词：担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港，70年代被大力推行，现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初，楼花按揭传入我国，最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入，此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看，楼花按揭是一种新型房屋买卖方式；而从金融业的角度看，楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上，楼花按揭也是一种房地产担保措施，但较其他房地产抵押方式更具灵活性，因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时，由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险，作为一种资金融通方式，更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
（一）楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有，而是传自香港，乃港人所创，是香港人对预售商品房的称呼，它是指区别于现房，正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房，包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭，在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保，在当代，按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中，楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时，楼宇买卖人（购房人）以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
（二）楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件，例如抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件，例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
（三）楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益（即楼花业权）转让给银行而设定的一种担保，担保银行债权，即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现，也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
（四）楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式，解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式，也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式，为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
（一）楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看，它在担保体系上的归属如何呢？我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为，如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为，购房人与银行签订楼花按揭合同时，由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋，并没有现实存在，因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性，那么，楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢？从楼花按揭的法律特点看，其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保，是指债务人或第三人为担保债务履行的目的，将担保标的物的权利（通常是所有权）预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物返还与债务人或第三人；于债务不履行时，债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由：1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言，它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且，实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看，它与让与担保并无区别，故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前，按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债，并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束，从而确保银行债权的实现。
（二）楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性，因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定，而是通过两种方式的结合体现并规定下来：一种是法律中的规定，另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港，在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款，较好地保护了当事人的利益，促进了房地产交易的稳定性。
（1）按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意，不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更，若擅自采取，该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且，当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时，为确保自己的利益，按揭贷款人有权代借款人履行，而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此，在楼花按揭中，担保债权的范围不仅包括原债权（银行所贷款）、利息、迟延利息，还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担，由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用，包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益，包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
（2）对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前，担保标的物实际上体现在有关权属证书（如预售买卖合同）上。此时，这些权属证书一般交由贷款银行保管，贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有关权属证书仍然留置在贷款银行受理，此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位，只要借款人如期履行，其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的，因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于，只花少量的钱即可获取房产居住或使用，解决其对房产的需求，而同时，银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权，而在于通过资金流通获取贷款利差。因此，虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此，楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上，双方均有一定的约束。就按揭人而言，未经银行同意，不得擅自变更回或解除楼宇预售合同，不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产，虽然他有占有的权利，但同时他也负有保管义务。因为，按揭人的利益。所以，按揭期间，按揭人不得对楼宇施加侵害，不得实施会使担保物价值减少的行为，而且，要保管好担保物，使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为，必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言，在对内关系上，按揭期间，他仅具有担保权人的资格，必须在担保目的范围内行使其权利，在债务未届清偿期时，不得以转让第三人等手段处分楼宇，也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
（3）按揭人对标的物的赎回请求权（还赎权）。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后，向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权，按揭权人应该将设定按揭时，转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后，按揭解除，双方的权利义务归于消灭。作为权利，在按揭过程中，只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任，他就将享有法定的还赎权，但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约，这时他仍然享有还赎权，但不是法定的还赎权，而是蘅平法上的还赎权，之所以设定蘅平法，是因为蘅平法认识到，转移物业的目的在于担保债的偿还，债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得，而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款，因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充，那么，他就得到了他有权得到的一切。”此时，按揭人如果还清到期欠款继续履约，还可以获得法定还赎权；如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清，就可以立即进行还赎，成为物业的真正所有权人。
（4）按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间（包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间）楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
（1）按揭人依约履行还款责任的按揭期间，标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分，即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利（如质权、抵押权等）、将物抛弃、出租等的处分。
（2）按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且，由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人，除非按揭人满足担保标的所担保的债权，否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言，其担保权与留置权、质权等担保物权一样，同属排除强制执行的权利之列。
（3）按揭人破产时，按揭权人的权利。我认为，按揭人仅是法律形式上的所有人，无权直接收取按揭房产。
（4）开发商破产时，按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时，购房人无法主张所有权保护，但因为对在建房设定了按揭，此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点：A、从性质上看，国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看，我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方，按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看，按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看，按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素：A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有：按揭年限短，月供款项负担重；手续繁杂，金融市场运作不正规；老习惯、旧观念的影响；消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来，银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”，属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验，存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内，实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且，银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人，保证在购房人不还款时，开发商先替其付清，以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险，在借款人违约时其只要去催开发商就行，不必向每个小业主追债。这些问题的存在，使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态，不仅损害了消费者和银行的合法利益，也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验，完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作：
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质，制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容：按揭房产的业权应该归按揭银行；明确规定按揭双方的权利义务；明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续，更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护，还使政府的税收有了保障。
