热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

沈阳市环境保护基金管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 20:51:41  浏览:8732   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

沈阳市环境保护基金管理办法

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市环境保护基金管理办法(修正)


  第一章 总则

  第一条 为增强全市防治污染的整体能力,提高环境保护投资效益,根据国务院《污染源治理专项基金有偿使用暂行办法》有关规定,结合我市具体情况,制定本办法。

  第二条 本办法所称环境保护基金是指市环境保护局设立的用于污染源治理的专项资金。包括:

  (一)全市历年征收的超标排污费中用于污染源治理的资金;

  (二)每年积累的污染源治理资金;

  (三)贷款的利息、滞纳金和挪用贷款的罚息,扣除按国家规定支付银行手续费外,其余部分纳入基金;

  (四)企事业单位治理污染自筹的资金;

  (五)国家拨给地方的治理污染专项资金;

  (六)市环境保护投资公司筹集的国际资金;

  (七)其他有关资金。

  第三条 环境保护基金中,除企事业单位自筹资金外,全部属国家所有。

  环境保护基金由市环境保护局委托市环境保护投资公司按集中、有偿使用原则,以贷款方式统一经营管理,并可在本办法规定的范围内,统筹安排调剂使用。

  第四条 环境保护基金贷款发放和本息催收业务,委托中国人民建设银行沈阳市分行办理。

  第二章 基金划拨与贷款计划编制

  第五条 市环境保护局于每月终了后十日内将其征收的当月超标排污费交入市财政。市财政局按国家有关规定,于每季开始后十日内,将上季度入库的超标排污费中用于污染源治理的资金拨入市环境保护局。由市环境保护局将资金拨入市环境保护投资公司在银行开立的“基金专户”。

  第六条 市环境保护投资公司根据市计划经济委员会确定的年度投资规模和市环境保护局下达的年度资金总额、分配比例、投资方向、污染治理重点以及申请贷款单位具体情况,编制基金贷款治理污染年度计划,报送市环境保护局和市计划经济委员会审批。

  市计划经济委员会应将污染治理年度计划纳入市技术改造项目计划和固定资产投资计划。

  第七条 基金贷款治理污染年度计划由市环境保护投资公司组织实施,并对资金使用、工程设计、施工招标、工程质量进行监督管理。

  第三章 贷款对象、条件与程序

  第八条 基金贷款对象主要为交纳超标排污费的市属以上企事业单位。

  第九条 基金贷款只能用于下列范围的项目:

  (一)市重点污染源治理项目;

  (二)“三废”综合利用项目;

  (三)污染源治理示范项目;

  (四)为消除污染,实行并、转、迁单位的污染源治理项目;

  (五)国家、省、市下达的污染源限期治理项目;

  (六)市环境保护局确定的其他治理污染源项目;

  (七)环境保护技术开发项目。

  第十条 具备以下条件的企事业单位,可向市环境保护投资公司申请贷款:

  (一)按规定缴纳超标排污费;

  (二)项目经可行性研究,具备开工条件;

  (三)自筹资金占投资总额40%以上;

  (四)具备还贷能力;

  (五)经主管部门审查同意。

  第十一条 符合本办法第十条规定条件,有下列情况之一的,优先安排贷款:

  (一)限期治理项目;

  (二)污染严重,亟待治理的项目。

  (三)自筹资金占投资总额60%以上的项目。

  第十二条 申请使用贷款的单位(以下称借款单位),必须填写《污染源治理专项基金贷款申请表》,附可行性研究报告等文件,经其主管部门预审,市建设银行核实偿还能力后,送市环境保护投资公司审查。

  第十三条 贷款申请经市环保投资公司批准后,借款单位应将自筹资金存入市建设银行。由市建设银行同借款单位签订贷款合同,按合同发放贷款。

  市建设银行应监督贷款的使用,并按季向市环境保护投资公司提供贷款投放、回收等统计资料。

  第四章 贷款期限与贷款利息

  第十四条 贷款期限不超过三年。

  第十五条 用于污染源治理及“三废”综合利用项目的贷款月利率,一年期为4.2‰;二年期为4.8‰;三年期为5.4‰。

  用于环境保护技术开发项目的贷款月利率,一年期为4.8‰;二年期为5.4‰;三年期为6‰。

  贷款利息按季收取。

  (注:本条中规定的贷款利率应作调整,参看修改决定)

  第十六条 借款单位应当按期偿还贷款,结算本息。

  借款单位有下列情况之一的,另行计息:

  (一)贷款逾期未还的,银行有权限期扣回,按贷款月利率5.4‰计息,并加收20%罚息。

  (二)借款单位挪用贷款的,银行有权回收部分或全部贷款;挪用部分从挪用之日起按月利率5.4‰计息,并加收50‰罚息。

  (三)借款单位停止治理污染工程,要求终止贷款合同的,除全部退回贷款外,按月利率5.4‰计息,并加收5%罚息。但因不可抗力造成工程终止的,按贷款合同计息,并免计罚息。

  (注:本条中与贷款利率相关的内容应作调整,参看修改决定)

  第五章 贷款本金豁免与偿还

  第十七条 经市环境保护局批准,可豁免一定数额的贷款本金。豁免数额以其治理污染项目开工至竣工验收年度所缴纳的超标排污费总额中用于污染治理部分的资金数额为限。本金豁免一次性进行。

  第十八条 贷款本金豁免应符合下列条件:

  (一)污染治理工程投资规模、建设内容、竣工日期等符合贷款合同要求,污染治理工程质量达到设计标准;

  (二)经监测确认各项数据符合设计要求;

  (三)污染治理工程在试投产或试运行期内保持正常运行。

  第十九条 借款单位有下列情况之一的,只豁免可豁免数额的一部分:

  (一)工程项目未按期竣工,但验收合格的,豁免部分不得高于90%.(二)工程项目按期竣工,但验收未达到设计要求的,要限期整改。限期整改仍未达到设计要求的,追回全部贷款;达到设计要求的,豁免部分不得高于85%.第二十条 贷款本息由借款单位用下列资金偿还:

  (一)自有资金:国营企业的更新改造资金、生产发展基金;集体企业的公积金、合作事业基金和更新改造资金等自留自用资金。

  (二)“三废”综合利用利润,污染治理项目新增利润。

  (三)上级拨给的污染源治理资金。企业还款数额较大,全部使用上列资金还款确有困难的单位,经市财政局批准,从项目投产使用之日起,可按贷款项目投资或使用前一年度缴纳超标准排污费的方式和数额逐年偿还,最长不得超过三年。

  第二十一条 贷款利息不予豁免。但环境效益、经济效益、社会效益显著的,可予部分贴息作为借款单位的奖励金。贴息额度为应交利息的10%至15%.第六章 附则

  第二十二条 市环境保护投资公司基金经营收入分配办法,由市财政局和市环境保护局制定。

  第二十三条 环境保护基金管理人员,玩忽职守,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第二十四条 本办法由沈阳市环境保护局负责解释。

  第二十五条 本办法自发布之日起施行。原市环保局、市财政局发布的《沈阳市环境保护基金管理办法(试行)》及其补充规定同时废止。

  沈阳市人民政府关于修改《沈阳市环境保护基金管理办法》的决定

   (1993年10月4日沈政发(1993)38号发布)

   全文

  根据中国人民银行《关于调整存贷款利率的通知》精神和我市环境保护基金贷款利率偏低的实际情况,市政府决定对《沈阳市环境保护基金管理办法》(沈政发〔1990〕50号)中第十五条规定的贷款利率以及第十六条与贷款利率相关的内容作如下调整:

  一、贷款利率的调整标准:

  (一)环保基金中用于污染源治理的贷款利率,由固定利率改为浮动利率。比照中国人民银行规定的基本建设贷款同期利率的标准,下浮20%.(二)环保基金中用于环境保护技术开发项目的贷款利率,执行中国人民银行规定的基本建设贷款同期利率。

  二、借款单位有下列情况之一的,另行计息。

  (一)贷款逾期未还的,市建设银行有权限期扣回,除按贷款合同签定的利率计息外,加收20%罚息。

  (二)贷款单位挪用贷款的,市建设银行有权回收部分或全部贷款;挪用部分从挪用之日起按贷款合同签定的利率计息,并加收50%罚息。

  (三)借款单位停止治理污染工程,要求终止贷款合同的,除全部退回贷款外,按贷款合同签定的利率计息,并加收50%罚息。因不可抗力造成工作停止的,按贷款合同计息,并免计罚息。

  三、利率的调整时间:

  从一九九三年六月二十一日起执行调整后的利率。


下载地址: 点击此处下载
新公司法:公司的清算



注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。

这次公司法修订,不仅使其本身的法律内容更加丰富,法律体系更加清晰,而且进一步理清了公司法与相关部门法的关系,如剔除了公司法中的证券法规范,使二者的调整范围更加清晰明了。本章也是一个例子,旧法中本章名为“公司破产、解散和清算”,新法修订去掉“破产”,并将旧法第一百八十九条关于破产的规定删去,另增加一条与破产法律衔接。这是因为破产是公司解散后的一种结果,故不必单独表述,而是在具备新法第一百八十八条规定的条件时才宣告破产,这样不仅表述更加科学,而且我国统一的破产法目前正在制定过程中,这一事项本不属于公司法的调整范围,因此在统一破产法中对其进行规定应当更符合逻辑。

一、公司清算的概念和分类
(一)公司清算的概念
公司的清算是指在公司面临终止的情况下,负有清算义务的主体按照法律规定的方式、程序对公司的资产、负债、股东权益等公司的状况作全面的清理和处置,使得公司与其它社会主体之间产生的权利和义务归于消灭,从而为公司的终止提供合理依据的行为。由此可知公司的清算包括以下几层含义:
首先,公司的清算是基于公司面临终止的情况发生的。根据我国公司法的规定,公司终止的原因有两种,一种是公司的解散。前文已经指出,公司的解散有强制解散和自愿解散两种情形。另一种是公司的破产,即公司基于宣告破产而终止。这两种情况下都会引起公司的清算,只是清算组织和清算程序存在不同。
其次,公司的清算为负有公司清算义务的主体按照法律规定的方式、程序而为的行为。在公司的清算中,明确公司清算的义务主体尤为重要,但遗憾的是,我国法律关于这方面的规定还相当滞后。我国公司法只有关于清算组的概念,但是没有明确的清算主体的概念。公司的清算主体应为基于自己对公司的资产享有权益或者基于对公司的重大管理权限而为法律确定为公司在清算时组织公司清算的义务主体。 它不同于清算组,清算组应为清算主体任命或者选定具体操作公司清算事宜的临时性组织。二者具体区别如下:清算主体一般与公司存在资产投资或者对公司拥有重大管理权权限,而清算组则不限于此,其可以是清算主体选定或者任命的任何人士,比如会计师、律师等与公司没有任何实质性权益的人员来担任。公司的清算主体对相关债权人负责,其不仅承担清算责任,而且还有可能承担清算不利产生的赔偿责任。公司的清算组则对清算主体负责,并在一定程度上代表公司。其不直接对债权人负责(破产清算除外)。此外,清算主体不因公司清算完毕而当然消灭,但是,清算组一般会基于公司的清算完毕、法人人格的终止而消灭。区分开二者的区别后,我们更加会认识到清算主体确定的重要性。关于不同情况下公司清算主体的确定,我们将在后边详细论述。公司的清算是清算主体的义务行为,同时法律必须规定清算时程序和方法。公司的清算涉及股东、债权人、债务人、担保人、公司职员的利益,并与一些社会公共利益相联系。因此,公司清算必须公正、客观地反映公司实际情款、公正处理相关的利益纠纷。而要想结果公正,从自然法的角度上讲,就离不开相关程序正义的保障。因此,公司的清算必须是以科学的程序和方法予以规制的行为。目前,我国关于公司清算的具体程序的规定过于简陋,缺乏操作性,严重影响了公司清算的公正性。因此,完善公司清算的程序为设计公司清算制度的重要内容。
再次,公司清算的范围为公司的出资、资产、债权、债务的审查。公司的出资不仅涉及公司存续时股东权益的分配,而且在公司终止时,其将直接影响公司股东对剩余财产的分配,更重要的是,出资还是公司债权人利益的根本保证。因此,在公司清算的时候一定要核验股东的出资。核验完公司的出资后,重点应当清查公司资产包括债权、债务、并分析债权债务的性质、清偿和收回的合理性依据。对这些事项的清算,一是要清偿公司的债权,二是要完全回收公司的债务,而且要安置公司的职工,并为公司股东分配剩余财产提供合理的依据。
最后,公司清算的目的在于使得公司与其它社会主体之间产生的权利和义务归于消灭,从而为公司的终止提供合理依据。公司的终止涉及到众多利益主体的切身利益,因此公司要终止,必须对相关权利义务予以处置和解决。因此,对公司进行清算自然为必要程序。通过对公司清算后,使得相关权利义务得以消灭和转移,公司才能最终终止。
(二)公司清算的分类
公司清算的最基本分类是破产清算与非破产清算。破产清算是指在公司不能清偿到期债务的情况下,依照破产法的规定所进行的清算。公司法第一百九十一条规定:“公司被依法宣告破产的,依照有关企业破产的法律实施破产清算”。非破产清算则是指在公司解散的情况下,依照公司法的规定所进行的清算。这种区分的目的主要是公司所依法进行的清算程序不同。公司终止时,如果财产足以偿还债务时,所进行的清算为非破产清算,理论上全部债权人的债权均能实现,而且往往还存在剩余财产可供分配。否则,如果财产已不足以偿还全部债务的,则必须按照破产清算程序进行清算,按照法定程序和公平受偿原则清偿了破产企业职工工资、劳动保险费用、所欠税款、破产债权后,公司终止。当然,实践中也存在一种情况,即公司终止时,由于尚未进行清算,对其资产负债情况并不十分清楚,可能首先启动的是非破产清算,但经清理公司的财产和债权债务关系,发现其财产不足以偿还全部债务时,这时,非破产清算程序将无法进行下去。这就需要清算组织或者债权人按照破产法的有关规定向人民法院提起破产清算程序,从而由非破产清算程序转入破产清算程序。对此公司法第一百八十八条规定:“清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,发现公司财产不足清偿债务的,应当依法向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后,清算组应当将清算事务移交给人民法院”。

二、清算组织
清算组织也称清算机构,是清算事务的执行人。公司解散、宣告破产后,在清算终结前,公司的法人资格仍然存在,其股东会和监事会作为公司机构仍然存在,只是作为公司决策机构和对外代表的董事会以及作为公司执行机构的经理不再履行其职责,而由清算组织替代,负责公司清算期间事务的处理。

(一)清算组织的成立和组成
由于公司法对破产事项不再做出规定,而是交由将来制定的统一破产法进行规范,因此本文不再对破产清算进行讨论。除特别申明外,本章的清算仅是针对非破产清算而言。
根据公司法第一百八十四条规定,公司除因合并或者分立而自然解散外,应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组,开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成,股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请,并及时组织清算组进行清算。从该条规定可以看出,新法取消了关于行政强制解散情况下由有关主管机关组织进行清算的做法,这一修改主要是为了适应市场经济的要求,淡化行政干预色彩。

(二)清算组织的职权和职责
公司清算在经济上要公正地处分公司的财产,在法律上要消灭公司的人格,是一项非常复杂且工作量很大的任务。为了保证清算的各项工作顺利进行,提高清算效率,减少清算损失,维护债权人、股东及其他利益相关人的合法权益,赋予清算组一定的职权乃是非常必要的。根据公司法第一百八十五条规定,清算组在清算期间可以行使下列职权:(一)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单;(二)通知、公告债权人;(三)处理与清算有关的公司未了结的业务;(四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款;(五)清理债权、债务;(六)处理公司清偿债务后的剩余财产;(七)代表公司参与民事诉讼活动。
为了约束清算组成员的行为,各国法律均对清算组织的成员设定了忠实义务。我国公司法第一百九十条规定:“清算组成员应当忠于职守,依法履行清算义务。清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司财产。清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的,应当承担赔偿责任”。第二百零七条规定:“清算组成员利用职权徇私舞弊、谋取非法收入或者侵占公司财产的,由公司登记机关责令退还公司财产,没收违法所得,并可以处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款”。

三、清算程序
清算组织正式成立后,公司即开始进入实质性清算程序。具体包括:
(一)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单。清算组织要全面清理公司的全部财产,不仅包括固定资产,还要流动资产;不仅包括有形资产,还包括无形资产;不仅包括债权,还包括债务。在清理后,清算组需要编制资产负债表和财产清单,作为下一步工作的基础。
(二)通知、公告债权人并进行债权登记。清算组应当自成立之日起十日内通知债权人,并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内,未接到通知书的自公告之日起四十五日内,向清算组申报其债权。债权人申报债权,应当说明债权的有关事项,并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间,清算组不得对债权人进行清偿。为了防止清算组对个别债权人进行优先清偿,新法增加规定了在债权申报期间,清算组不得对债权人进行清偿的法定义务。
(三)提出财产估价和清算方案。清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,提出收取债权和清偿债务的具体安排,并报股东会、股东大会或者人民法院确认。
(四)分配财产。清算的核心任务是分配财产。根据公司法第一百八十七条的规定,财产的分配顺序依次为:(1)支付清算费用;(2)支付职工的工资、社会保险费用和法定补偿金;(3)缴纳所欠税款;(4)清偿公司债务;(5)上述四项款项清偿完毕之后的公司剩余财产,有限责任公司按照股东的出资比例分配,股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。取得公司剩余财产的分配权,是公司股东自益权的一项重要内容,是公司股东的基本权利。在分配方式上可采取货币分配、实物分配或者作价分配等形式,其基本要求是:既要最大限度保护股东的权益,又要体现平等和公平分配的原则。清算期间,公司存续,但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未按照上述规定清偿前,不得分配给股东。
根据公司法第二百零五条的规定,公司在进行清算时,隐匿财产,对资产负债表或者财产清单作虚假记载或者在未清偿债务前分配公司财产的,由公司登记机关责令改正,对公司处以隐匿财产或者未清偿债务前分配公司财产金额百分之五以上百分之十以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以一万元以上十万元以下的罚款。

四、清算的中止与终止
公司法第一百八十八条规定,清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,发现公司财产不足清偿债务的,应当依法向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后,清算组应当将清算事务移交给人民法院。这种情形属于清算的中止。
公司法第一百八十九条规定,公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会、股东大会或者人民法院确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。此种情形,视为公司终止。

注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。


试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障

中国法学 发表时间:199406

本文通过对我国房地产市场的现状及问题的考察,阐述了国家应从六个方面确立房地产市场的宏观调控目标及其相应的法律对策,包括对耕地占用面积的控制、把房地产开发控制在城市规划许可范围之内、确立合理的地价和房价基准、引进高空建筑权、控制房地产开发贷款的总量、房地产开发必须符合生态环境的要求以及严格房地产开发企业的资质控制等内容。


最近几年来,我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展。但从目前的形势来看,它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这表明在今后相当长的一个时期内,国家还须对房地产业采取发展的方针,因此,对房地产业实行宏观调控,将是国家的一个长期任务。我以为至关重要的是国家要从全局和长远利益出发,确立房地产市场宏观调控目标以及实现这些目标的法律措施。为此,很必要对我国房地产市场的现状作一大体考察,然后针对已经出现的或者可能出现的问题,提出相应的对策。

控制目标之一:对耕地占有面积的控制

我们必须承认这样一个事实:我国正在面临着一场土地危机,而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字,但相信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题,即如何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说,既要加快房地产业的发展,又要不占用耕地,是办不到的,现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。为了把耕地的占用减少到最低限度,我以为以下措施是必须采取的:


第一,把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划、五年计划和年度计划。我国现有的长远规划和五年计划,仅仅是十分原则的强调了要“切实保护耕地”,但并没有像其他事项那样规定具体的指标,这不能不说是一个忽视或者说缺陷,尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的,这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此,在五年计划的国土开发计划中其他指标可以不列,但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同,因此,我主张以后的五年计划,应当按地区分列占用耕地的数字,然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划,层层分解,凡是列入计划的占耕地指标,不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中,必须包括耕地占用情况,以便把耕地的占用纳入权力机关的监督之下。


第二,把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围。本来,指令性计划与市场经济的要求是不相容的,随着市场经济的发展,指令性计划指标将会逐步减少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,还必须把它纳入指令性计划的管理范围,即使在其他市场经济的国家,也不是对耕地占用放任不管。因此,在将来我国制定计划法的时候,还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。


第三,强化依法批地的法律意识,严格追究非法批地主持者的法律责任。我国《土地管理法》对批地的权限作了明确的规定,该法实施以来,鉴于部分地方政府无视法律的规定,越权批准占用土地的现象十分突出,为此,国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告,但是至今这一现象仍未能有效制止,横向多头批地(如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地)和纵向越权批地(如化整为零多次批地、下放审批权等)仍然时有发生,造成土地供应总量失控。1993年,全国下达的用地供应计划为400万亩,而实际用地已达600万亩。造成这种状况,除了某些领导干部土地法制意识淡薄之外,还有两个重要原因,一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚。我主张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容。凡是非法或者越权批地造成严重后果的,除了可能招致罢免之外,情况严重的还应受到刑事处罚;二是对于非法或越权批准占用的土地,不宜采取事后按程序追认的办法。这种对“违法事实”的“合法追认”,往往会为那些违法行为者大开方便之门,就通常而言,法律不应当承认既存的违法事实。

控制目标之二:把房地产开发控制在城市规划许可范围之内

编制城市规划是《城市规划法》赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定,城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。这表明房地产开发必须符合城市规划的要求。在这里,与房地产开发紧密相关的,至少有以下三个问题必须解决:


第一,城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素决定的,其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局,城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上,切忌少数行政长官意志主宰决策过程。《城市规划法》是1990年4月开始施行的,依据这个法律的规定,应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学,有的比较粗糙,有的纯属为了应付。但是,无论以上哪种情况,恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素,以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求,但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此,为了适应房地产开发的需要,我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况,对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视,以便进一步完善城市规划。今后的城市规划,我认为重点应当放在对旧城的改造上,尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就,但是,我国旧城改造的潜力还非常之大,旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此,国家可以设置若干优惠政策,鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子,因为那样只能使城市无限膨胀,这不符合中国的国情,我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市,而应当发展乡镇小城市。


第二,房地产的开发必须符合城市规划的要求。我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权,其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,因此,城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言,是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是,在现实生活中,我们却看到两种情况:一种是由于种种原因,比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响,有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求,但仍然能够得以建设;另一种是以城市规划不合理为由,为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由,如果确实如此,当然也不失为一种办法,现在需要反对的是规划本身是正确的,开发项目自己不符合规划的要求,而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。


第三,严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此,《城市规划法》已经作了一些规定,现在的问题是如何执行,在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施,对此,大都在执行有度的思想指导下,作一翻轻描淡写的处理了事,这里所指的“度”当然不是法律界线而是指的一种“灵活性”。我认为这种执行思想不可取,我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻,不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然,我们很理解执行有度思想产生的背景,从某种意义上也是在从实际出发,但是,从长远执法来讲,不应当牵就这种实际,因为这种牵就往往会为违法行为找到一个“防空洞”,我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。

控制目标之三:确定合理的地价和房价基准

地价和房价是房地产市场的核心问题,也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低,尤其是涉外地价更低,从而造成了巨额土地权益的丧失;二是房价过高,有的高得惊人,超过了一般的购房户的承受能力。这两种情况的存在,都不利于房地产市场的健康发展,当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳入法制化的管理范围。


第一,运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准。通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成的。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定,其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定,以便成为确立地价和房价的基本依据。


第二,严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否,直接关系到国家、开发商和消费者的利益,必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定,对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题。造成的原因可能是多种多样的,但是,有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因,对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此,必须严肃处理。


第三,由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府,根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策,都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”,作为一般土地买卖的依据。对此,我们可以效法,我认为,在我国公布的“公示房地产价”,不应当只是一种宏观调控价,或者说是“中间价”,同时,还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点:一是体现国家对房地产市场的必要干预;二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息,平衡他们提心吊胆的购买心理;三是防止暴跌和暴利行为。


第四,引进“高空建筑权”的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象,它的基本含义是指对土地以上的空间的建筑权,也就是说谁要在土地的空间修建构筑物,谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现,比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋,然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀,土地供求矛盾加剧,必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域,并在相关的法律里作出规定。

版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1