关于印发《农产品质量安全宣传周活动方案》的通知

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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：

（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？

从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式：dadaxtw@yahoo.com.cn


浙江省舟山市人民政府办公室


舟政办发〔2002〕58号


舟山市人民政府办公室关于印发舟山市社会用字管理暂行办法的通知

各县（区）人民政府，市政府直属各单位：
《舟山市社会用字管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。




二ΟΟ二年七月一日


舟山市社会用字管理暂行办法

第一条 为加强对社会用字的管理，促进社会用字的规范化、标准化，使汉字、汉语拼音更好地为我市社会主义现代化建设和对外开放服务，根据《中华人民共和国国家通用语言文字法》及国家有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条 凡在本市行政区域内的单位和个人均应遵守本办法。
第三条 市语言文字工作委员会负责对全市社会用字实施情况的协调和监督。各县（区）语言文字工作委员会（工作机构）负责对本县（区）内社会用字情况的协调和监督。
教育、经贸、工商、市容管理、质量技术监督、文化、新闻出版、广播电视、交通、旅游等有关部门在市语言文字工作委员会指导下，在各自职责范围内，具体负责社会用字的监督检查，并对违反用字规范的行为依据国家有关的规定实施处罚。
第四条 本办法所称社会用字，是指面向社会公众使用的汉字、汉语拼音，其范围主要包括：
（一）公文、公章、证书、证件、奖状、布告、名片、标语、标牌（匾）、宣传栏、橱窗等用字；
（二）报纸、刊物、图书、教材、地图等出版物用字；
（三）商品名称、商品包装、商品说明书、商标标志和广告等用字；
（四）企业、事业、社会团体等单位及各类商店名称用字；
（五）影视（戏剧）屏幕、音像制品及演出用字；
（六）各类学校、幼儿园的教学用字及校园名称用字；
（七）自然地理实体名称、行政区划名称、居民居住地名称以及具有地名意义的台、站、港、场等名称用字；
（八）计算机、打字机等文字信息处理用字；
（九）其他具有公共性、示意性的社会用字。
第五条 社会用字必须执行下列标准：
（一）简化字以1986年国务院批准重新发布的《简化字总表》为准；
（二）印刷用字以1988年国家语言文字工作委员会、国家新闻出版署联合公布的《现代汉语通用字表》为准；
（三）异体字中的选用字以1955年文化部、中国文字改革委员会联合发布的《第一批异体字整理表》和2002年3月由国家教育部、国家语言文字工作委员会联合发布的《第一批异形词整理表》为准；
（四）汉语拼音用字，字母书写以1958年第一届全国人民代表大会第五次会议通过并公布的《汉语拼音方案》为准；拼写和分词连写以1983年国家教育委员会、国家语言文字工作委员会联合发布的《汉语拼音与词法基本规则》为准；
（五）计量单位名称用字以1977年中国文字改革委员会、国家标准计量局联合发布的《关于部分计量单位名称统一用字的通知》为准。
第六条 社会用字应当符合下列要求：
（一）汉字书写规范、工整，易于辨识；
（二）书写行款，横写由左至右，竖写由右至左；
（三）汉语拼音书写准确，且与汉字并用；
（四）公共场所使用外文应与汉字并用，上为汉字，下为外文；
第七条 除国家另有规定的以外，社会用字中禁止使用下列不规范字：
（一） 已经简化的繁体字；
（二） 已经淘汰的异体字、旧体字；
（三） 已经废止的《第二次汉字简化方案（草案）》中的字；
（四） 错别字和自造字；
（五） 经更改的旧译计量单位名称用字。
第八条 有下列情形之一的，允许使用或者保留繁体字、异体字：
（一） 文物、古迹以及革命先烈的墨迹；
（二） 书法篆刻等艺术作品；
（三） 题词和招牌的手书字；
（四）姓氏中的异体字；
（五）出版、教学、研究中需要使用的；
（六）经国家有关部门批准的特殊情况。
（七）向境外发行的报刊、图书、音像制品等出版物、宣传资料以及出口商品等社会用字，应当使用规范的简化字；确需使用繁体字版本的，须按国家有关规定，报有关管理部门审查同意。
第十条 社会用字监督管理部门按职责分工负责语言文字应用管理工作。
（一）报纸、刊物、图书、音像制品等出版物、印刷行业和电影、电视的社会用字，由新闻出版、文化、广播电视行政管理部门负责；
（二）标语、牌匾和宣传栏、橱窗等社会用字，由市容管理部门负责；
（三）企业名称、商店名称、各类广告、商品商标、包装、说明、计量单位等社会用字，由工商行政、质量技术监督部门负责；
（四）地名的社会用字，由地名管理部门负责；
（五）教育、经贸、文化、交通、旅游等部门负责本系统的用字管理。
第十一条 在本规定施行前已使用不规范汉字的单位和个人，必须在本规定施行之日起6个月内自行改正。在规定期限内确实难以改正的，经市语言文字工作委员会会同有关部门批准，可暂时在醒目位置上悬挂规范字牌，但用字载体维修或更换时，应一律予以改正。
第十二条 对违反本办法行为的，由各监督管理部门依照各自职责权限进行批评教育或责令限期改正；经批评教育或在限期内不予改正的，依据国家有关规定作出处理。
第十三条 本办法由舟山市人民政府法制办公室负责解释，市语言文字工作委员会负责组织实施。
第十四条 本办法自发布之日起30日后施行。