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药品生产质量管理规范认证管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 20:16:53  浏览:8903   来源:法律资料网
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药品生产质量管理规范认证管理办法

国家食品药品监督管理局


关于印发《药品生产质量管理规范认证管理办法》的通知

国药监安[2002]442号


(说明:已被《关于印发<药品生产质量管理规范认证管理办法>的通知》(国食药监安〔2005〕437号)废止)

各省、自治区、直辖市药品监督管理局:

为贯彻执行《中华人民共和国药品管理法》及《中华人民共和国药品管理法实施条例》,规范《药品生产质量管理规范》(简称药品GMP)认证工作,保证监督实施药品GMP工作的顺利进行,我局修订了《药品生产质量管理规范认证管理办法》(简称《药品GMP认证办法》),现印发给你们,自2003年1月1日起执行。现行的《药品GMP认证办法》、《药品GMP认证工作程序》(国药管安〔1999〕105号)同时废止。

现将执行《药品GMP认证办法》的有关事项通知如下:
一、《药品GMP证书》、《药品GMP认证申请书》(见附件2(样稿)、附件3)由我局统一印制,各地可根据需要数量向我局领取,也可从我局网站下载《药品GMP认证申请书》。

二、《药品GMP证书》认证范围应按照《药品生产许可证》核定的生产范围填写。证书编号为:省、自治区、直辖市简称+字母+顺序号,国家药品监督管理局颁发的证书编号为:字母+顺序号。由负责认证的药品监督管理局按以下编号方法分别填写,“字母”项为英文大写字母,按顺序分别代表不同年份,“A”代表1999年,“B”代表2000年,“C”代表2001年,“D”代表2002年,依次类推;“顺序号”项为四位阿拉伯数字自然顺序,中间不得有空号,跨年度继续上年度的顺序编号。

三、为实现药品GMP认证工作的平稳过渡,自2003年1月1日起至2003年6月底前,对条件不成熟、尚未开展药品GMP认证工作的省、自治区、直辖市所在地的药品生产企业,报经省、自治区、直辖市药品监督管理局初审同意后,仍可向我局申请药品GMP认证。

四、为适应我局信息化建设的总体要求,提高药品GMP认证工作信息化管理水平,规范认证工作程序,提高工作透明度和工作效率,便于信息交流,我局编制了药品GMP认证管理软件,请各地结合实际情况积极采用。

五、各省、自治区、直辖市药品监督管理局要切实加强领导,依法行政,认真学习掌握《药品GMP认证办法》的规定,严格执行药品GMP标准,组织做好本行政区药品GMP认证工作,保证药品GMP认证工作质量。同时应注意总结经验,逐步完善有关药品GMP认证的各项管理工作,巩固和扩大监督实施药品GMP工作取得的成果。在执行中有何问题及建议,请及时报告我局。


附件:1.药品生产质量管理规范认证管理办法
2.药品GMP证书(样稿)
3.药品GMP认证申请书


国家药品监督管理局
二○○二年十二月十一日


附件:1

药品生产质量管理规范认证管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范《药品生产质量管理规范》(以下简称药品GMP)认证工作,根据《中华人民共和国药品管理法》及《中华人民共和国药品管理法实施条例》的有关规定,制定本办法。

第二条 国家药品监督管理局主管全国药品GMP认证工作。负责药品GMP的制定、修订以及药品GMP认证检查评定标准的制定、修订工作;负责设立国家药品GMP认证检查员库及其管理工作;负责生产注射剂、放射性药品、国家药品监督管理局规定的生物制品企业药品GMP认证工作;负责进口药品GMP认证和国际药品贸易中药品GMP互认工作。
国家药品监督管理局药品认证管理中心(以下简称“局认证中心”)承办国家药品监督管理局药品GMP认证具体工作。

第三条 省、自治区、直辖市药品监督管理局负责本行政区域内生产注射剂、放射性药品、国家药品监督管理局规定的生物制品企业药品GMP认证的初审工作;负责其他药品生产企业的药品GMP认证工作;负责本行政区域内药品GMP认证日常监督管理及跟踪检查工作。


第二章 药品GMP认证申请与审查

第四条 新开办药品生产企业、药品生产企业新增生产范围的,应当自取得药品生产证明文件或者经批准正式生产之日起30日内,按照规定向药品监督管理部门申请药品GMP认证。省级以上药品监督管理部门应当自收到企业申请之日起6个月内,组织对申请企业是否符合《药品生产质量管理规范》进行认证。
已开办的药品生产企业应当在国家药品监督管理局规定的期限内申请药品GMP认证,并取得《药品GMP证书》。
药品生产企业新建、改建、扩建生产车间(生产线)或需增加认证范围的,应当按本办法规定申请药品GMP认证。

第五条 申请药品GMP认证的生产企业,应按规定填报《药品GMP认证申请书》,并报送以下资料:
(一)《药品生产许可证》和《企业法人营业执照》复印件。
(二)药品生产管理和质量管理自查情况(包括企业概况及历史沿革情况、生产和质量管理情况、前次认证缺陷项目的改正情况)。
(三)药品生产企业组织机构图(注明各部门名称、相互关系、部门负责人)。
(四)药品生产企业负责人、部门负责人简历;依法经过资格认定的药学及相关专业技术人员、工程技术人员、技术工人登记表, 并标明所在部门及岗位;高、中、初级技术人员占全体员工的比例情况表。
(五)药品生产企业生产范围全部剂型和品种表;申请认证范围剂型和品种表(注明常年生产品种),包括依据标准、药品批准文号;新药证书及生产批件等有关文件资料的复印件。
(六)药品生产企业周围环境图、总平面布置图、仓储平面布置图、质量检验场所平面布置图。
(七)药品生产车间概况及工艺布局平面图(包括更衣室、盥洗间、人流和物流通道、气闸等,并标明人、物流向和空气洁净度等级);空气净化系统的送风、回风、排风平面布置图;工艺设备平面布置图。
(八)申请认证剂型或品种的工艺流程图,并注明主要过程控制点及控制项目。
(九)药品生产企业(车间)的关键工序、主要设备、制水系统及空气净化系统的验证情况;检验仪器、仪表、衡器校验情况。
(十)药品生产企业(车间)生产管理、质量管理文件目录。

第六条 新开办药品生产企业(车间)申请药品GMP认证,除报送第五条规定的资料外,还须报送认证范围涉及品种的批生产记录复印件。

第七条 药品生产企业申请注射剂、放射性药品、国家药品监督管理局规定的生物制品GMP认证,由企业所在地省、自治区、直辖市药品监督管理局对药品生产企业GMP认证申请资料进行初审合格后,报国家药品监督管理局认证,初审工作时限为20个工作日。

第八条 国家药品监督管理局组织对初审合格的药品GMP认证资料进行形式审查,符合要求的予以受理并转局认证中心。形式审查的工作时限为5个工作日。

第九条 局认证中心对药品生产企业GMP认证申请资料进行技术审查。技术审查的工作时限为20个工作日。

第十条 药品生产企业申请除注射剂、放射性药品、国家药品监督管理局规定的生物制品以外其它药品GMP认证,应向企业所在地省、自治区、直辖市药品监督管理局提出认证申请,由省、自治区、直辖市药品监督管理局组织对药品生产企业GMP认证申请进行初审、形式审查和技术审查。形式审查的工作时限为5个工作日,初审和技术审查的工作时限均为20个工作日。

第十一条 经技术审查,需要补充资料的,应一次性书面通知申请企业。企业必须在2个月内报送,逾期未报的中止认证工作。

第十二条 药品生产企业申请认证范围含有注射剂、放射性药品、国家药品监督管理局规定的生物制品的,该企业的其它剂型可以一并向国家药品监督管理局提出认证申请,由国家药品监督管理局组织认证。


第三章 现场检查

第十三条 技术审查符合要求的,实施现场检查。局认证中心负责制定注射剂、放射性药品、国家药品监督管理局规定的生物制品GMP现场检查方案,选派药品GMP认证检查组,组织实施现场检查。
省、自治区、直辖市药品监督管理局负责组织制定本行政区域内除注射剂、放射性药品、国家药品监督管理局规定的生物制品以外的药品GMP现场检查方案,选派药品GMP认证检查组,组织实施现场检查。
组织实施现场检查的工作时限为20个工作日。

第十四条 现场检查实行组长负责制,检查组一般由3名药品GMP认证检查员组成,对放射性药品、生物制品生产企业认证检查时,应至少选派一名熟悉相应专业的药品GMP认证检查员。
局认证中心应从国家药品GMP认证检查员库中随机选派药品GMP认证检查员,但须回避被检查企业所在省、自治区、直辖市的药品GMP认证检查员。
省、自治区、直辖市药品监督管理局应从国家药品GMP认证检查员库中随机选派本行政区域内的药品GMP认证检查员,但须回避被检查企业所在设区市级行政区域内的药品GMP认证检查员。如需要选派外省、自治区、直辖市药品GMP认证检查员时,应报局认证中心统一选派。

第十五条 省、自治区、直辖市或地市级药品监督管理部门可选派一名药品监督管理人员作为观察员,参与本行政区域内药品生产企业的GMP认证检查。

第十六条 现场检查首次会议应由检查组长主持,确认检查范围,落实检查日程,宣布检查纪律和注意事项,确定企业的检查陪同人员。
检查组成员应在首次会议上向被检查企业出示《国家药品GMP认证检查员证》。

第十七条 检查组须严格按照现场检查方案对企业实施药品GMP的情况进行检查,必要时应予取证。

第十八条 检查员须按照药品GMP认证检查方案和检查评定标准对检查发现的缺陷项目如实记录;由检查组长组织评定汇总,做出综合评定结论,撰写现场检查报告。评定汇总期间,被检查企业人员应回避。

第十九条 现场检查报告须检查组全体人员签字,并附缺陷项目、检查员记录、有异议问题的意见及相关证据资料。

第二十条 检查组在末次会议上宣读综合评定结果。被检查企业可安排有关人员参加,并可就检查发现的缺陷项目及评定结果提出不同意见及作适当解释、说明。

第二十一条 检查中发现的缺陷项目,须经检查组全体成员和被检查企业负责人签字,双方各执一份。如有不能达成共识的问题,检查组须做好记录,经检查组全体成员和被检查企业负责人签字,双方各执一份。

第二十二条 现场检查时间一般为2至4天,根据企业具体情况可适当延长。


第四章 审批与发证

第二十三条 局认证中心对检查组提交的现场检查报告进行审核,符合认证标准的,报国家药品监督管理局。国家药品监督管理局对局认证中心提交的审核资料进行审核,符合认证标准的,颁发《药品GMP证书》,并予以公告。
省、自治区、直辖市药品监督管理局对检查组提交的现场检查报告进行审核和审批。符合认证标准的,颁发《药品GMP证书》,并予以公告,同时报国家药品监督管理局。
审核、审批发证的工作时限均为20个工作日。
《药品GMP证书》由国家药品监督管理局统一印制,并按国家药品监督管理局的规定填写。

第二十四条 经现场检查,对不符合药品GMP认证标准,责令企业限期改正的,按照本办法第二、三条规定的事权,由局认证中心或省、自治区、直辖市药品监督管理局向被检查企业发限期改正通知书,限期改正的时限为6个月。企业在期限内改正完毕,提交改正报告,符合要求的,由原认证部门选派检查组再次进行现场检查。
经再次现场检查,不符合药品GMP认证标准的,不予通过药品GMP认证,由局认证中心或省、自治区、直辖市药品监督管理局向被检查企业发认证不合格通知书。

第二十五条 《药品GMP证书》有效期为5年。新开办药品生产企业的《药品GMP证书》有效期为1年。

第二十六条 药品生产企业应在《药品GMP证书》有效期届满前6个月,按本办法第五条的规定,重新申请药品GMP认证。
新开办药品生产企业《药品GMP证书》有效期届满前3个月,按本办法第五条的规定申请复查,复查合格后,颁发有效期为5年的《药品GMP证书》。


第五章 监督管理
第二十七条 省、自治区、直辖市药品监督管理局负责对本行政区域内取得《药品GMP证书》的药品生产企业进行日常监督管理及跟踪检查。在《药品GMP证书》有效期内,应每年跟踪检查一次,跟踪检查情况应及时报国家药品监督管理局。

第二十八条 国家药品监督管理局应组织对经其认证通过的药品生产企业实施药品GMP跟踪检查;并对经省、自治区、直辖市药品监督管理局认证通过的生产企业药品GMP实施及认证情况进行监督抽查。监督抽查可事先不告知被检查企业。

第二十九条 在药品GMP认证现场检查、日常检查、跟踪检查或监督抽查中,发现企业不符合药品GMP要求的,按《药品管理法》、《药品管理法实施条例》及有关规定处罚。

第三十条 药品生产企业被吊销或缴销《药品生产许可证》、或者被撤消或注销生产范围的,其相应的《药品GMP证书》应由原发证机关注销。

第三十一条 药品生产企业《药品GMP证书》登记事项发生变更的,应在事项发生变更之日起30日内,向原发证机关申请办理变更手续,原发证机关应在15个工作日内作出相应变更。


第六章 药品GMP认证检查员管理
第三十二条 国家药品监督管理局负责药品GMP认证检查员队伍的建设和监督管理;负责对药品GMP认证检查员的培训、考核和聘任。
局认证中心负责国家药品GMP认证检查员库及药品GMP认证检查员的日常管理工作。

第三十三条 药品GMP认证检查员须具备下列条件:
(一)遵纪守法、廉洁正派、坚持原则、实事求是。
(二)熟悉、掌握并正确执行国家相关法律、法规和监督实施药品GMP 的方针政策。
(三)现从事药品监督管理工作(含技术监督)。
(四)具有药学或相关专业大学以上学历或中级以上职称,具有5年以上药品监督管理实践经验或药品生产质量管理实践经验。
(五)正确理解和掌握药品GMP条款,准确运用于认证检查实践。
(六)身体健康,能胜任现场检查工作,无传染性疾病。
(七)能服从选派,积极参加药品GMP认证现场检查工作。

第三十四条 国家药品监督管理局根据药品GMP认证工作需要,可临时聘任有关方面专家担任药品GMP认证检查员。

第三十五条 药品GMP认证检查员应经所在单位推荐,填写《国家药品GMP认证检查员推荐表》,由所在地省级药品监督管理局审查后,报国家药品监督管理局进行资格认定。

第三十六条 国家药品监督管理局对资格认定合格的人员,颁发《国家药品GMP认证检查员证》。
《国家药品GMP认证检查员证》有效期为5年。

第三十七条 药品GMP认证检查员根据省级以上药品监督管理部门的委派,承担对药品生产企业的药品GMP认证现场检查、跟踪检查等项工作。药品GMP认证检查员执行公务时,应向被检查药品生产企业出示《国家药品GMP认证检查员证》。

第三十八条 药品GMP认证检查员必须加强自身修养和知识更新,不断提高药品GMP认证检查的业务知识和政策水平。

第三十九条 药品GMP认证检查员必须遵守药品GMP认证检查员守则和现场检查纪律,不得进行有偿咨询服务活动。对违反有关规定的,予以批评教育,情节严重的,取消药品GMP认证检查员资格。

第四十条 国家药品监督管理局对药品GMP认证检查员进行年审,不合格者,予以解聘。


第七章 附 则
第四十一条 申请药品GMP认证的生产企业(车间)应按规定缴纳认证费用。未按规定缴纳认证费用的,中止认证或收回《药品GMP证书》。

第四十二条 本办法由国家药品监督管理局负责解释。

第四十三条 本办法自2003年1月1日起施行。





附件2:(样稿)

中 华 人 民 共 和 国

药品GMP证书

CERTIFICATE OF GOOD MANUFACTURING PRACTICES FOR HUMAN DRUGS

PEOPLEˊS REPUBLIC OF CHINA

 

证 书 编 号:

Certificate No:

企业名称:

Manufacturer:

地 址:

Address:

认证范围:

Scope of Inspection:

经审查,符合中华人民共和国《药品生产质量管理规范》要求。

特发此证。

This is to certify that the above manufacturer Complies with the

requirements of Chinese Good Manufacturing Practices.

 

 

有效期至 年 月 日

This certificate remains valid until

 

发证机关:

Issueed By:

年 月 日

Issued Date:

 

国家药品监督管理局制

STATE DRUG ADMINISTRATION PRINTED



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长春市住宅小区物业管理办法

吉林省长春市人民政府


长春市人民政府令
 (第42号)


  《长春市住宅小区物业管理办法》业经一九九六年五月二十七日市人民政府第十一次常务会议讨论通过,现予发布施行。

                              
市长:宋春华
                         
一九九六年六月二十七日


            长春市住宅小区物业管理办法

第一章 总则





  第一条 为保障住宅小区房屋及其设备和公用设施的正常使用,为房屋产权人和使用人创造整洁、文明、安全的生活环境,加强住宅小区的物业管理,规范物业管理活动,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。


  第二条 凡本市市区内的新建住宅小区,必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区,应当积极创造条件,逐步实行物业管理。


  第三条 本办法所称住宅小区是指以住宅为主,经统一规划、综合开发、配套建设以及机关、企业事业单位等自建的建筑面积在3万平方米以上的居民居住区。
  本办法所称物业是指住宅小区内的各类房屋、公用配套设施及住宅小区使用范围内的公共场地。


  第四条 长春市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门,其主要职责是:
  (一)宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章;
  (二)负责住宅小区物业管理委员会组建的指导工作;
  (三)会同有关部门制定住宅小区物业管理专用资金的收取办法、标准及管理规定;
  (四)制定物业管理有关合同、公约等示范文本;
  (五)负责物业管理企业的资质审查;
  (六)参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收;
  (七)监督、检查、指导物业管理活动。
  建委、计委、规划、城建、公用、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、广播电视、电业、电信等部门(以下简称有关部门)及住宅小区所在地人民政府按照各自职责,负责住宅小区物业管理有关工作的监督、指导。


  第五条 物业管理企业应当逐步推行社会化、专业化的管理模式、遵循经营自主、有偿服务、自负盈亏、微利经营的原则。

第二章 住宅小区物业管理委员会





  第六条 住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会(以下简称管委会)。
  管委会由住宅小区内房屋产权人、使用人在物业管理行政主管部门的指导下,选举代表组成,委员总数为单数。管委会选举办法由市人民政府另行规定。
  管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
  本办法实施前成立的住宅小区管理委员会应当在物业管理行政主管部门批准的期限内,直接改组为住宅小区物业管理委员会;改组确有困难的,经物业管理行政主管部门批准,可以重新选举管委会。


  第七条 管委会决定问题,采取少数服从多数的原则。


  第八条 管委会的权利:
  (一)制定管委会章程,维护房屋产权人、使用人的合法权利;
  (二)决定选聘或者续聘物业管理企业,代表房屋产权人、使用人签订住宅小区委托管理合同;
  (三)审议物业管理专用资金和住宅维修储备金的使用计划;
  (四)审议物业管理企业制度的年度管理计划,决定住宅小区维修和管理服务的重大事项;
  (五)检查、监督物业管理企业对住宅小区的物业管理工作。


  第九条 管委会的义务:
  (一)维护房屋产权人、使用人的合法权益,并接受其监督;
  (二)不得选聘不具备物业管理资质的企业管理住宅小区;
  (三)保护和改善住宅小区环境质量;
  (四)接受物业管理行政主管部门、各有关部门以及住宅小区所在地人民政府的监督指导;
  (五)协助物业管理企业落实有关管理工作。


  第十条 管委会应当通过住宅小区房屋产权人、使用人大会制定住宅小区公约。
  住宅小区公约对全体房屋产权人、使用人具有约束力,由管委会和物业管理企业共同监督执行。

第三章 物业管理企业





  第十一条 物业管理企业根据本办法和住宅小区委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
  委托管理合同应当包括管理项目、管理标准、管理费用、双方权利和义务、合同期限及违约责任等条款。委托管理合同期限一般不得超过三年。合同期满后,经管委会续聘的,应当重新签订委托管理合同。
  委托管理合同由物业管理行政主管部门制定示范文本。


  第十二条 物业管理企业应当具备下列条件:
  (一)有固定的办公、经营场所;
  (二)具有30万元以上的货币注册资金;
  (三)有合法的管理章程;
  (四)具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员;
  (五)物业管理行政主管部门规定的其他条件。


  第十三条 成立物业管理企业必须持申请书及有关资料到物业管理行政主管部门办理资质审查手续,经审查合格、领取《物业管理资质证书》后,方可接受委托从事住宅小区物业管理业务。
  本办法发布前成立的物业管理企业,应当自本办法发布之日起九十日内到物业管理行政主管部门申请资质审查,领取《物业管理资质证书》。
  《物业管理资质证书》实行年审制度。


  第十四条 新建住宅小区在工程开工前,由物业管理行政主管部门、各有关部门、住宅小区所在地街道办事处组成物业管理监督机构,对住宅小区的物业进行前期管理。


  第十五条 物业管理监督机构在住宅小区工程建设中,应当配合有关部门对住宅小区的工程质量、配套设施建设及环境保护情况进行监督;开发建设单位应当严格按照批准的规划和设计方案进行建设。


  第十六条 住宅小区竣工时,物业管理监督机构应当参与住宅小区工程建设综合验收。
  物业管理监督机构应当向验收主管部门提交住宅小区工程建设情况书面意见。


  第十七条 住宅小区选举产生管委会后,物业管理监督机构应当将小区移交给管委会,由管委会选聘物业管理企业对住宅小区进行物业管理。


  第十八条 开发建设单位和房屋产权人出售房屋或者出租房屋时,在合同中应当具有产权人或者使用人承诺遵守该住宅小区管理规定的条款。


  第十九条 物业管理企业的权利:
  (一)根据有关法规、规章制定住宅小区物业管理的具体规定;
  (二)依照委托管理合同和管理规定对住宅小区实施管理;
  (三)依照委托管理合同和有关规定收取相关费用;
  (四)制止违反住宅小区管理规定的行为;
  (五)选聘清洁、保安等专业承担专项管理业务;
  (六)在住宅小区内依法开展为房屋产权人、使用人服务的多种经营项目,以其收益补充小区管理费用。


  第二十条 物业管理企业的义务:
  (一)履行住宅小区委托管理合同,依法经营;
  (二)接受管委会和房屋产权人、使用人的监督;
  (三)物业管理企业年度管理计划、住宅维修储备金使用计划和住宅小区维修管理服务的重大事项,应当提交管委会审议批准;
  (四)接受物业管理行政主管部门、有关部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导;
  (五)为住宅小区内房屋产权人、使用人提供各项优质服务。


  第二十一条 住宅小区委托管理合同和住宅小区物业管理规定应当报物业管理行政主管部门备案。


  第二十二条 物业管理企业可以享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 住宅小区房屋、设施的管理和维护





  第二十三条 新建住宅小区竣工后,开发建设单位应当通过物业管理行政主管部门,向小区管委会移交下列资料:
  (一)住宅小区规划图,竣工总平面图;
  (二)单位建筑、结构、设备竣工图;
  (三)地下管网竣工图;
  (四)《城市规划验收合格通知书》和《工程质量检查合格证》;
  (五)住宅小区房屋产权明细表;
  (六)其他必要的资料。


  第二十四条 住宅小区内的房屋产权人和使用人应当遵守下列规定:
  (一)不得擅自改变房屋的用途和承重结构;
  (二)不得私自增添、拆除、改装房屋设备及附属设施;
  (三)不得挖掘、连接、压埋、迁移城市煤气、供电、供热、供水、电信、有线电视等管网设施;
  (四)不得私搭乱建和随意占用房屋共用部位,不得破坏绿化、污染环境、噪声扰民;
  (五)不得占用、挖掘绿地和道路;
  (六)按照规定及时交纳各项费用;
  (七)法律、法规禁止的其他行为。


  第二十五条 住宅小区内异产毗连房屋的共用部位、共用设施由物业管理企业统一管理和维护。


  第二十六条 住宅小区的供气、电信、有线电视,有关管理单位应当加强专项管理,根据实际需要可以委托物业管理企业管理;住宅小区的供水、排水、供电、供热,原管理单位应当按其管理范围加强专项管理,根据实际需要也可以委托物业管理企业管理。委托管理的,应当在住宅小区委托管理合同期限内签订专项委托合同,并承担相应费用。
  有关单位应当与物业管理企业密切配合,作好相应的维修、养护工作。


  第二十七条 住宅小区保安服务的具体内容由管委会与物业管理企业在住宅小区委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员应当在派出所的指导下加强小区值勤巡逻,积极配合派出所做好小区内治安工作。


  第二十八条 住宅小区内的绿地,游园,楼道卫生,环境卫生,道路维护、保洁以及垃圾收集、运输,由物业管理企业统一管理和维护,根据实际需要,垃圾收集、运输也可以委托专业单位管理和维护,有关管理部门有权监督检查。


  第二十九条 住宅小区内禁止下列行为:
  (一)乱抛垃圾、杂物;
  (二)随地吐痰、乱丢烟头、纸屑和瓜果皮核;
  (三)饲养家禽、家畜;
  (四)随意停放车辆、鸣喇叭和乱设摊点;
  (五)排放有毒、有害物,发出超过规定标准的噪音、振动;
  (六)损毁、涂刻园林艺术雕塑;
  (七)攀折树木、采摘花果、践踏草坪;
  (八)住宅小区物业管理规定禁止的其他行为。

第五章 住宅小区专用资金和相关费用





  第三十条 新建住宅小区、单体商品楼房的开发建设单位,应当按照多层建筑建安费2%、高层建筑建安费4%的比例,向物业管理行政主管部门划拨住宅小区物业管理专用资金。专用资金由物业管理行政主管部门代储,并实行专户管理,专项用于该小区在实施物业管理后购买管理、服务用房和住宅小区公用设施更新、大型设施的增改以及环境保护工程建设。
  开发建设单位缴纳专用资金,应当在拆迁前与物业管理行政主管部门签订缴纳合同,并按照合同规定缴纳专用资金。
  本办法发布前已建成的住宅小区,其物业管理专用资金在公有住宅售房款中按一定比例划拨解决、缺少公用配套设施的,凡是未按照规划、设计配套的,由原开发单位按照物业管理行政主管部门规定的时间一次性补交所需资金;原规划、设计中未包括,但又属于必须增设的公用配套设施,补建资金由政府在城市建设维护费、教育专项资金和小区网点费中调剂解决。


  第三十一条 开发建设单位在移交住宅小区时,应当按住宅小区总建筑面积0.5%的比例,以成本价格为小区提供管理用房和服务用房。该管理用房和服务用房为国有直管房产,按民宅租金标准出租给物业管理企业使用和经营,严禁改变其用途。


  第三十二条 住宅小区应当按照市人民政府的有关规定设立异产毗连住宅维修储备金,住宅维修储备金由房屋产权人按规定分摊、分期缴纳,由物业管理企业统一收取,用于房屋本体共用部位、共用设施的维修养护。


  第三十三条 物业管理企业可以按照规定向住宅小区的房屋产权人和使用人收取绿化费、清洁卫生费、保安费等公共服务费,用于小区内的公共服务项目支出。
  公共服务费收费标准和办法由物价管理部门会同物业管理行政主管部门制定。


  第三十四条 物业管理企业在住宅小区内为房屋产权人、使用人开展的特约服务,可以收取特约服务费用。

第六章 法律责任





  第三十五条 因故意或者过失造成住宅小区公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。


  第三十六条 物业管理企业违反本办法第十三条第一、二款规定,未取得《物业管理资质证书》从事住宅小区物业管理的,由物业管理行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处以经营收入一至三倍的罚款。


  第三十七条 物业管理企业违反本办法第十三条第三款规定拒不办理年审的,由物业管理行政主管部门吊销其《物业管理资质证书》。


  第三十八条 开发建设单位违反本办法第十五条、第三十条、第三十一条规定的,物业管理行政主管部门可以责令其限期改正,在规定期限内仍不履行的,有关部门不予办理建设工程开工、房屋拆迁、房屋产权登记及房地产交易手续。对违反本办法第三十条规定的,物业管理行政主管部门还可以向开发建设单位按日加收应缴资金总额的3‰的滞纳金。


  第三十九条 住宅小区房屋产权人和使用人违反本办法第二十四条第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项规定的,由物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。


  第四十条 住宅小区房屋产权人、使用人违反本办法第二十四条第(六)项规定的,物业管理企业可以要求其限期交纳并按照规定收取滞纳金。逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。


  第四十一条 房屋产权人和使用人违反本办法第二十九条规定的,物业管理企业除有权制止、批评教育外,还可以提请相应行政管理部门依法予以处罚。


  第四十二条 当事人对物业管理行政主管部门和有关行政管理部门的行政处罚不服的,可以依照《行政复议条例》及《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议和提起诉讼。


  第四十三条 管委会与物业管理企业因委托管理合同发生纠纷,物业管理企业在物业管理活动中与房屋产权人、使用人发生纠纷,可以向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。


  第四十四条 对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理企业的工作人员执行公务的,由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第四十五条 管委会和物业管理企业工作人员应当秉公办事、不徇私情、忠于职守、尽职尽责,做好住宅小区物业管理工作。

第七章 附则




  第四十六条 各县(市)住宅小区和本市市区的单体住宅楼宇、商厦、写字楼可以参照本办法规定实行物业管理。


  第四十七条 本办法由市人民政府法制局负责解释。


  第四十八条 本办法由市房地产管理局负责组织实施。


  第四十九条 本办法自公布之日起施行。

婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时双方协议不成的,人民法院应当判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识,2007年7月登记结婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。2011年7月,王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院,要求与女方离婚,并依法分割财产。经法院审理查明,王明坤在婚前购买了楼房一套,总房款24万余元,其中王明坤婚前支付首付款13万元,其余办理了按揭贷款,该房产在婚前办理了房产所有权证书,登记在王明坤名下。在诉讼过程中,两人一致认可,结婚时该房价值498492元,在共同生活期间共同还贷64386元,王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为,该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款,且办理了房产证,该楼房应为王明坤的婚前个人财产,同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决:王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决,向山东省日照市中级人民法院提起上诉,请求撤销原审该项判决,依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为,一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定,体现了照顾女方权益的原则,庄佃芝的上诉理由不能成立,法院不予支持。
2012年3月13日,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题,因我国法律规定,不动产的取得是以登记为标志的,因此判决房屋是否属于夫妻共同财产,关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的,并受多种买受人以外因素的影响,如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产,因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分,应当从两个方面考虑:一是从还贷的时间看,还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷,而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入;二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定,如果双方对于上述问题进行了特别约定,则分割房产时约定优先,不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产,一般情况下,可以按照一人一半的原则分割,即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半,补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿,可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下,房屋购置资金的来源有以下三个部分组成:(一)一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分;(二)双方当事人婚后共同还贷部分;(三)未偿还的贷款。
对于第(一)部分,因该部分系不动产的自然增值,并非投资收益,不应作为夫妻共同财产分割;对于第(三)部分,未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务,其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有,对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第(二)部分,由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产,而且夫妻在一起生活,使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋,同时,房价持续上涨,也加大了无房一方的机会成本,使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机,因此对于夫妻共同还贷部分,不应简单的视为夫妻共同债权,而由房屋所有权人简单地补偿对方一半,还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值,因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定,各地法院计算方式不一致,大约有以下三种计算方式:1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×(房产的现值-总房款)÷2;2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×(房产的现值÷总房款);3.应补偿的增值数额=(房产的现值-总房款)÷总房款)×共同还贷部分÷2。笔者认为,在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时,要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则,也就是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。所以,在计算时还应综合考虑:涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额(含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然,上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形,也并非绝对权威准确,法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益,保护妇女权益,公允判决,才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言,法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条的规定,结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况,判决涉案房屋所有权归王明坤所有,并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号:(2011)东民一初字第1814号;(2012)日民一终字第104号



张宝华,王林林 山东省日照市中级人民法院

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